Ketentuan Perizinan Berusaha Developer Properti, Usaha yang Tak Lekang oleh Waktu

Ketentuan Perizinan Berusaha Developer Properti, Usaha yang Tak Lekang oleh Waktu

“Pertumbuhan penduduk Indonesia yang terus meningkat berbanding lurus dengan kebutuhan masyarakat terhadap kebutuhan tempat tinggal. Kondisi ini menjadikan bisnis properti menjadi salah satu pilihan usaha yang potensial.”

Bisnis properti merupakan jenis usaha dengan daya tarik yang tidak pernah lekang oleh waktu. Usaha ini sudah menjadi primadona sejak lama dan masih bertahan hingga saat ini.

Hal ini tidak terlepas dari semakin tingginya demand masyarakat terhadap hunian atau tempat tinggal sehingga bermuara pada meningkatnya return atau keuntungan yang diperoleh oleh pelaku bisnis ini.

Bagi yang tertarik untuk menjajal bisnis properti sebagai pengembang (developer), terdapat beberapa hal yang harus Anda perhatikan agar segala prosesnya dapat berjalan dengan lancar dan mencegah timbulnya permasalahan di kemudian hari.

Penuhi persyaratan dasar perizinan berusaha

Beberapa persyaratan dasar perizinan berusaha developer properti  yang dimaksud diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PP Nomor 5 Tahun 2021), yaitu antara lain:

1. Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)
2. Persetujuan Lingkungan
3. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF)

Jika melihat dari berbagai persyaratan dasar di atas, tentu saja pelaku usaha developer properti wajib memenuhi seluruhnya karena kegiatan usahanya berhubungan erat dengan lokasi, lingkungan, dan bangunan gedung.

Sebelum Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja disahkan dan sistem Online Single Submission Risk-Based Approach (OSS RBA) berlaku, istilah KKPR dikenal dengan izin lokasi.

Sementara itu, persetujuan lingkungan dulunya dikenal dengan sebutan izin lingkungan. Karena usaha developer properti jelas akan berdampak pada lingkungan (contohnya pencemaran udara dan pencemaran air), maka pelaku usaha wajib memenuhi persetujuan lingkungan yang sesuai.

Terdapat dua pilihan dari beberapa dokumen persetujuan lingkungan yang tepat untuk dipenuhi oleh pelaku usaha developer properti, dapat ditentukan dengan melihat kategori berikut (Sistem OSS, Badan Koordinasi Penanaman Modal):

1. Parameter lingkungan dengan luas lokasi usaha <10.000 m², maka pelaku usaha wajib memenuhi Upaya Pengelolaan Lingkungan – Upaya Pemantauan Lingkungan (UKL-UPL)
2. Parameter lingkungan dengan luas lokasi usaha >10.000 m², maka pelaku usaha wajib memenuhi Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal)

Selanjutnya, PBG dan SLF dulunya akrab dikenal dengan sebutan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Selengkapnya, PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung. Sementara SLF adalah sertifikat yang diberikan oleh pemerintah daerah masing-masing untuk menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung sebelum dimanfaatkan (Sistem OSS, Badan Koordinasi Penanaman Modal).

Pelaku usaha dapat mengurus penerbitan PBG dan SLF secara daring melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) milik Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kemen PUPR).

Baca juga: Persetujuan Bangunan Gedung Gantikan Izin Mendirikan Bangunan? Catat Kewajiban dan Sanksinya!

Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) bagi Developer Properti

Mengutip dari laman sistem Online Single Submission (OSS), kode KBLI untuk bisnis developer properti yang paling tepat yaitu ditunjukkan dengan kode 41011 dengan judul “Konstruksi Gedung Hunian”.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 6 Tahun 2021 tentang Standar Kegiatan Usaha dan Produk pada Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sektor Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Permen PUPR Nomor 6 Tahun 2021) menyebutkan dua ruang lingkup kelompok usaha KBLI 41011, antara lain:

1. Subklasifikasi Konstruksi Gedung Hunian (kode subklasifikasi: BG001)
   Kelompok ini mencakup pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk hunian, seperti rumah tinggal, rumah susun, apartemen, dan lain-lain.Selain itu, mencakup pula pembangunan gedung untuk hunian yang dikerjakan oleh perusahaan real estate dengan tujuan untuk dijual dan kegiatan perubahan dan renovasi gedung hunian.

2. Subklasifikasi Bangunan Gedung Hunian (kode subklasifikasi: GT001)
   Kelompok ini mencakup usaha rancang bangun konstruksi untuk bangunan yang dipakai untuk hunian, seperti rumah tinggal, rumah tinggal sementara, rumah susun, apartemen, dan kondominium. Termasuk pembangunan gedung untuk hunian yang dikerjakan oleh perusahaan real estate dengan tujuan untuk dijual.

Dari kedua subklasifikasi tersebut, usaha developer properti termasuk dalam subklasifikasi Konstruksi Gedung Hunian dengan kode BG001.

Selain kode KBLI di atas, terdapat satu usaha lainnya di bidang properti yang hampir serupa dengan Konstruksi Gedung Hunian, yaitu usaha dengan kode KBLI 68111 dengan judul “Real Estat yang Dimiliki Sendiri atau Disewa”. Hanya saja, untuk kelompok ini lebih tepat digunakan bagi agen properti, bukan developer.

Setiap kode KBLI memiliki ketentuan dan persyaratan yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihan kode KBLI yang tepat sangatlah penting agar tidak salah dalam mengurus perizinan yang diperlukan.

Baca juga: Izin Usaha untuk Jasa Desain Interior

Usaha developer properti dalam subklasifikasi Konstruksi Gedung Hunian (kode: BG001)

Dalam Permen PUPR Nomor 6 Tahun 2021, disebutkan bahwa kode KBLI 41011 subklasifikasi Konstruksi Gedung Hunian memiliki tingkat risiko menengah tinggi.

Oleh karena itu, perizinan berusaha yang harus dikantongi pelaku usaha developer properti adalah Nomor Induk Berusaha (NIB) dan sertifikat standar yang harus diverifikasi. Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PP Nomor 5 Tahun 2021).

Selain itu, usaha developer properti termasuk dalam jenis usaha pekerjaan konstruksi yang bersifat umum.

Selanjutnya, penggolongan usaha untuk subklasifikasi Konstruksi Gedung Hunian (BG001) ditunjukkan dengan tabel berikut (Permen PUPR Nomor 6 Tahun 2021):

Dalam artikel ini lebih membahas pada kualifikasi usaha kecil, menengah, dan besar, sehingga pelaku usaha yang dimaksud adalah BUJKN.

Kewajiban memenuhi Perizinan Berusaha untuk Menunjang Kegiatan Usaha (PB UMKU) developer properti

Berdasarkan Permen PUPR Nomor 6 Tahun 2021, terdapat dua PB UMKU yang dapat dipenuhi pelaku usaha developer properti, yaitu:

1. Sertifikat Badan Usaha Konstruksi (SBU Konstruksi)
2. Sertifikat Kompetensi Kerja (SKK) Konstruksi untuk Penanggung Jawab Teknik Badan Usaha (PJTBU) dan Penanggung Jawab Subklasifikasi Kegiatan Badan Usaha (PJSKBU)

Bagi pelaku usaha developer properti, terdapat beberapa persyaratan khusus untuk mendapatkan SBU Konstruksi yang diatur dalam Lampiran II Permen PUPR Nomor 6 Tahun 2021, yang meliputi:

1. Standar mutu bahan
2. Standar mutu peralatan
3. Standar keselamatan dan kesehatan kerja
4. Standar prosedur pelaksanaan jasa konstruksi
5. Standar mutu hasil pelaksanaan jasa konstruksi
6. Pedoman pelindungan sosial tenaga kerja konstruksi
7. Standar pengelolaan lingkungan hidup

Sementara itu, keterangan pada laman Sistem OSS juga menjabarkan kewajiban pelaku usaha developer properti yang memiliki SBU Konstruksi, di antaranya:

1. Menyampaikan Laporan Kegiatan Usaha Tahunan Badan Usaha
2. Memasang papan nama proyek yang berisi informasi paling sedikit
3. Pemenuhan peralatan konstruksi
4. Menyampaikan Laporan Kegiatan Usaha Tahunan Badan Usaha
5. Melaporkan perubahan apabila terjadi penggantian tenaga kerja konstruksi (PJBU, PJTBU, atau PJSKBU)
6. PJBU, PJTBU dan PJSKBU tidak merangkap jabatan BUJK lain pada waktu yang bersamaan yang dibuktikan dengan surat pernyataan

Masih bingung untuk mengurus perizinan bagi bsinis pengembang properti? Sila konsultasikan pada kami, Prolegal!

Author: Faiz Azhanzi Yazid

Editor: Bidari Aufa Sinarizqi