Update Penting Terkait Tanah dan Bangunan dalam Ketentuan Investasi OSS!

“Ketentuan dasar tanah dan bangunan dalam ketentuan investasi OSS ini tidak berubah, namun Perka BKPM 5/2025 memperluas pengaturannya dengan memberikan penyesuaian dan pengecualian tertentu.”

Pemerintah perlahan menata ulang sistem Perizinan Berusaha Berbasis Risiko dalam OSS melalui Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PP 28/2025).

Kemudian ditindaklanjuti dengan terbitnya Peraturan Menteri Investasi dan Hilirisasi/Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 5 Tahun 2025 tentang Pedoman dan Tata Cara Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko dan Fasilitas Penanaman Modal Melalui Sistem Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik (Perka BKPM 5/2025) sebagai pengganti Perka BKPM 4/2021.

Salah satu perubahan paling signifikan terdapat pada ketentuan nilai investasi, khususnya bagi Perusahaan Penanaman Modal Asing (PMA) yang sebelumnya wajib memenuhi nilai minimum Rp10 miliar di luar tanah dan bangunan.

Aturan terbaru ini melakukan penyesuaian mendasar terhadap konsep tersebut, sehingga berpotensi mengubah cara perusahaan menyusun rencana investasi, menghitung kebutuhan modal, dan memenuhi ketentuan perizinan dalam OSS.

Lantas apa saja perubahan yang diperkenalkan dan bagaimana dampaknya terhadap pemrosesan perizinan serta struktur investasi pelaku usaha? Simak penjelasan lengkapnya di bawah ini.

Ketentuan Nilai Investasi PMA Sebelum Perubahan

Sebagaimana diketahui, pendirian PT PMA di Indonesia tunduk pada sejumlah ketentuan khusus yang mengatur syarat pendirian, bidang usaha yang dapat dijalankan, hingga batasan kepemilikan modal asing.

Salah satu ketentuan yang paling penting dan mengikat bagi PT PMA adalah ketentuan mengenai nilai investasi, yaitu nilai modal minimum yang wajib ditanamkan oleh perusahaan untuk dapat menjalankan kegiatan usaha di Indonesia.

Dalam hal ini, ketentuan yang berlaku sebelumnya, sebagaimana diatur dalam Peraturan Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 4 Tahun 2021 tentang Pedoman dan Tata Cara Pelayanan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko dan Fasilitas Penanaman Modal (Perka BKPM 4/2021), menetapkan bahwa setiap PT PMA wajib menempatkan nilai investasi lebih besar dari Rp10 miliar untuk setiap KBLI lima digit per lokasi proyek, dan nilai tersebut ditentukan di luar tanah dan bangunan.

Artinya, biaya untuk memperoleh tanah atau membangun fasilitas fisik tidak dapat dihitung sebagai bagian dari pemenuhan nilai investasi minimum. Perusahaan harus memenuhi nilai investasi tersebut melalui modal kerja, pembelian mesin, peralatan, maupun aset usaha lainnya yang secara eksplisit diakui sebagai komponen investasi.

Ketentuan ini berlaku luas untuk hampir seluruh sektor usaha, dengan hanya sedikit pengecualian bagi beberapa jenis kegiatan tertentu.

Akibatnya, bagi banyak PMA terutama yang bergerak di sektor berbasis lahan atau properti, aturan ini menghadirkan tantangan karena porsi pembiayaan terbesar yang dikeluarkan untuk tanah dan bangunan tidak dapat diakui sebagai bagian dari nilai investasi yang disyaratkan.

Ketentuan lama inilah yang kemudian mengalami perubahan penting dalam Perka BKPM 5/2025, yang mulai membuka ruang bagi beberapa jenis kegiatan usaha untuk memasukkan tanah dan bangunan sebagai bagian dari nilai investasi.

Penyesuaian Nilai Investasi Tanah dan Bangunan dalam Ketentuan Investasi OSS

Dalam aturan terbarunya, pemerintah tetap menegaskan bahwa PMA wajib beroperasi sebagai usaha besar. Konsekuensinya, setiap PMA harus memenuhi nilai investasi minimal lebih dari Rp10 miliar di luar tanah dan bangunan untuk setiap bidang usaha berdasarkan KBLI 5 digit di setiap lokasi proyek.

Ketentuan dasar ini tidak berubah, namun Perka BKPM 5/2025 memperluas pengaturannya dengan memberikan penyesuaian dan pengecualian tertentu.

Dalam peraturannya, terdapat beberapa jenis usaha yang mengikuti skema perhitungan nilai investasi yang berbeda. Sebagaimana tercantum dalam Pasal 26 ayat (3) Perka BKPM 5/2025, kegiatan perdagangan besar menggunakan basis 4 digit awal KBLI, sedangkan usaha restoran atau jasa makanan dan minuman dihitung per 2 digit KBLI untuk setiap titik lokasi. Untuk jasa konstruksi, nilai investasi mengikuti 4 digit awal KBLI.

Adapun untuk industri yang menghasilkan ragam produk dalam satu lini produksi, nilai investasi tetap wajib lebih dari Rp10 miliar di luar tanah dan bangunan, tanpa mempertimbangkan lokasi maupun digit KBLI. Semua ketentuan terkait titik lokasi berlaku per kabupaten atau kota.

Selain itu, ada kelompok usaha yang justru diperkenankan menghitung tanah dan bangunan sebagai bagian dari nilai investasi. Ketentuan ini berlaku untuk usaha properti, akomodasi, pertanian, perkebunan, peternakan, dan perikanan budidaya.

Khusus untuk properti, terdapat dua skenario:

pertama, jika perusahaan mengembangkan bangunan gedung utuh atau kompleks perumahan terpadu, nilai investasi dinilai termasuk tanah dan bangunan;
kedua, jika yang dikembangkan hanya unit-unit properti yang tidak berada dalam satu gedung atau kompleks, nilai investasi dihitung di luar tanah dan bangunan.

Di luar itu, untuk kegiatan pembangunan atau pengelolaan SPKLU, investasi minimal tetap lebih dari Rp10 miliar di luar tanah dan bangunan dalam lingkup satu provinsi. Sementara bagi usaha yang beroperasi di Kawasan Ekonomi Khusus, nilai investasi mengikuti ketentuan khusus yang ditetapkan dalam peraturan presiden.

Selain pengaturan nilai investasi, PMA berbentuk perseroan terbatas juga wajib memenuhi ketentuan minimum modal, yaitu modal ditempatkan dan disetor paling sedikit Rp2,5 miliar untuk setiap perseroan, kecuali ditentukan lain oleh peraturan khusus.

Seluruh ketentuan ini wajib diinput dan tercermin dengan benar dalam sistem OSS agar proses perizinan, pelaporan, dan kepatuhan perusahaan tidak mengalami hambatan.

Dampak Perubahan terhadap Perizinan dan Struktur Investasi

Perubahan pengaturan terkait tanah dan bangunan ini membawa sejumlah implikasi langsung bagi pelaku usaha, terutama PMA yang selama ini wajib memenuhi nilai investasi minimal di luar tanah dan bangunan.

Dengan dibolehkannya tanah dan bangunan diperhitungkan sebagai bagian dari nilai investasi untuk sektor tertentu, struktur investasi menjadi jauh lebih fleksibel. Perusahaan yang bergerak di bidang properti, akomodasi, pertanian, perkebunan, peternakan, atau perikanan budidaya tidak lagi harus menambah komponen investasi lain hanya untuk memenuhi batas Rp10 miliar.

Nilai lahan atau bangunan yang sebelumnya tidak diakui kini dapat digunakan untuk memenuhi nilai investasi minimum, sehingga beban pembiayaan awal perusahaan menjadi lebih ringan.

Dari sisi perizinan melalui OSS, perubahan ini juga memengaruhi cara perusahaan merencanakan dan mengisi data investasi. Perusahaan di sektor yang termasuk dalam pengecualian kini perlu memastikan bahwa bukti kepemilikan atau penggunaan tanah dan bangunan tercatat dengan benar agar nilai tersebut dapat diakui sebagai bagian dari investasi.

Hal ini dapat mempercepat pemenuhan komitmen dan mengurangi risiko ketidaksesuaian data investasi dalam OSS yang sering berujung pada permintaan klarifikasi tambahan dari BKPM atau kementerian teknis.

Selain itu, penyesuaian ini memberi dampak strategis terhadap proses bisnis perusahaan.

Pelaku usaha kini bisa lebih leluasa memilih lokasi yang memerlukan biaya tanah tinggi, seperti usaha agribisnis atau properti, karena nilai tersebut tidak lagi dianggap sebagai “di luar” investasi.

Kondisi ini berpotensi mendorong ekspansi di sektor yang membutuhkan lahan luas. Namun demikian, perusahaan tetap harus berhati-hati dalam merencanakan struktur investasi agar tidak salah mengklasifikasikan KBLI, karena kesalahan input dalam OSS dapat berakibat pada penolakan perizinan atau kewajiban revisi data.

Butuh pendampingan dalam memahami dan menyesuaikan perizinan OSS? Tim Prolegal siap membantu Anda menganalisis dampak aturan terbaru, menyusun strategi investasi, hingga mendampingi proses perizinan usaha agar lebih efektif dan sesuai regulasi.

Author: Sabilla Salsabilla

Editor: Genies Wisnu Pradana

Konsultasi Sekarang!