Kos-kosan Bebas Pajak Daerah Mulai 5 Januari 2024, Bagaimana Legalitasnya?

Kos-kosan Bebas Pajak Daerah Mulai 5 Januari 2024, Bagaimana Legalitasnya?

“Pemerintah telah menetapkan kebijakan bebas pajak daerah kepada usaha kos-kosan yang mulai berlaku pada 5 Januari 2024.”

Rumah kos atau indekos (kos-kosan) telah menjadi pilihan tempat tinggal yang populer di kalangan pelajar, mahasiswa, dan pekerja yang mencari hunian sementara.

Seiring dengan pertumbuhan penduduk perkotaan dan mobilitas tinggi, kebutuhan kos-kosan juga semakin meningkat.

Terdapat berbagai keuntungan jika memiliki usaha kos-kosan, di antaranya pasar yang terus berkembang, pendapatan yang stabil, potensi keuntungan yang tinggi, investasi jangka panjang, dan masih banyak keuntungan lainnya.

Perlu diketahui sebelumnya bahwa setiap pelaku usaha yang memiliki bisnis kos-kosan dengan kriteria tertentu wajib membayar pajak daerah dengan besaran yang telah ditentukan. Namun, saat ini ketentuan tersebut telah dihapus. 

Dikutip dari detik.com (2/1/2024), rumah kos-kosan sudah tidak lagi menjadi objek pajak daerah per 5 Januari 2024. Kondisi tersebut disinyalir berpotensi membuat pendapatan daerah turun cukup besar.

Lantas, bagaimana ketentuan terbaru mengenai bebas pajak daerah terhadap usaha kos-kosan?

Baca juga: Pemilik Kos-kosan Juga Wajib Punya Izin Usaha, Catat Persyaratannya

Ketentuan Lama tentang Kewajiban Pajak Daerah untuk Kos-kosan

Sebelumnya, ketentuan mengenai kewajiban pajak daerah terhadap usaha kos-kosan diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU 28/2009).

Berdasarkan Pasal 1 angka 21 UU 28/2009, dijelaskan bahwa rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 dimasukkan dalam kategori hotel, yaitu  fasilitas penyedia jasa penginapan/peristirahatan termasuk jasa terkait lainnya dengan dipungut bayaran.

Jadi, kos-kosan yang memiliki lebih dari 10 kamar masuk ke dalam kategori hotel, sehingga dikenakan pajak hotel.

Objek pajak hotel adalah pelayanan yang disediakan oleh hotel dengan pembayaran, termasuk jasa penunjang sebagai kelengkapan hotel yang sifatnya memberikan kemudahan dan kenyamanan (Pasal 32 ayat (1) UU 28/2009).

Sedangkan, subjek pajak hotel adalah orang pribadi atau badan yang melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang mengusahakan hotel (Pasal 33 ayat (1) UU 28/2009).

Kemudian, tarif pajak hotel ditetapkan paling tinggi sebesar 10% (sepuluh persen), yang ditetapkan dengan peraturan daerah. Hal ini tercantum dalam Pasal 35 ayat (1) dan (2) UU 28/2009.

Baca juga: Syarat Izin Usaha Kos di Jogja agar Terhindar dari Penyegelan

Ketentuan Baru tentang Bebas Pajak Daerah untuk Kos-kosan

Peraturan baru yang berisi ketentuan bebas pajak daerah terhadap usaha kos-kosan tertuang dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU 1/2022). 

UU 1/2022 mulai berlaku dua tahun kemudian sejak diundangkan, yang artinya dimulai pada 5 Januari 2024.

Berdasarkan UU 1/2022, rumah kos sudah tidak termasuk dalam pengertian hotel. Hal ini pun membuat rumah kos atau kos-kosan tidak lagi menjadi objek pajak daerah barang dan jasa tertentu.

Definisi baru hotel adalah jasa penyediaan akomodasi yang dapat dilengkapi dengan jasa pelayanan makan dan minum, kegiatan hiburan, dan/atau fasilitas lainnya (Pasal 1 angka 47 UU 1/2022).

Baca juga: Apakah Tanda Daftar Usaha Pariwisata (TDUP) Masih Berlaku? Ini Penjelasannya

Sementara itu, jasa perhotelan saat ini meliputi jasa penyediaan akomodasi dan fasilitas penunjangnya, serta penyewaan ruang rapat/pertemuan pada penyedia jasa perhotelan, seperti (Pasal 53 ayat (1) UU 1/2022):

1. Hotel;
2. Hostel;
3. Vila;
4. Pondok wisata;
5. Motel;
6. Losmen;
7. Wisma pariwisata;
8. Pesanggrahan;
9. Rumah penginapan/guest house/bungalo/resort/cottage;
10. Tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel; dan
11. Glamping

Namun, ketentuan baru pembebasan pajak daerah terhadap bisnis usaha kos-kosan tersebut dikhawatirkan akan mempengaruhi jumlah penerimaan pendapatan daerah.

Pendapat tersebut dikemukakan oleh Ketua Komite Analis Kebijakan Ekonomi Asosiasi Pengusaha Indonesia (APINDO), sebagaimana dikutip dari detik.com (2/1/2024), yang menilai bahwa kos-kosan yang bukan lagi menjadi objek pajak daerah akan memberikan sentimen negatif terhadap penerimaan pajak daerah.

Hal ini terutama untuk beberapa daerah yang mempunyai objek andalan di sektor kos-kosan.

Baca juga: Ketentuan OSS RBA untuk Izin Usaha Akomodasi Vila Bintang 1 (Vila Silver)

Izin Usaha Rumah Kos

Walau tidak lagi menjadi objek pajak daerah per 5 Januari 2024, pelaku usaha yang ingin mendirikan rumah kos atau kos-kosan wajib mengurus legalitas bisnisnya.

Adapun legalitas bisnis tersebut didapatkan dari perizinan berusaha berbasis risiko, yang dapat diurus melalui sistem Online Single Submission (OSS).

Baca juga: Perizinan OSS RBA: Jenis, Syarat, Tata Cara, dan Fiturnya

Berikut merupakan beberapa perizinan berusaha yang harus dimiliki oleh pelaku usaha kos-kosan, yaitu meliputi:

Jenis Perizinan Berusaha Berbasis Risiko

Sebelum mengurus izin usaha, maka wajib mengetahui kode Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) yang tepat terlebih dahulu.

Dalam hal ini, rumah kos termasuk dalam KBLI 55900 yang memiliki tingkat risiko menengah rendah. 

Perizinan berusaha untuk kegiatan usaha dengan tingkat risiko menengah rendah meliputi (Pasal 13 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PP 5/2021)):

1.   Nomor Induk Berusaha (NIB)

Merupakan bukti registrasi atau pendaftaran pelaku usaha untuk melakukan kegiatan usaha.

Selain itu, juga berfungsi sebagai identitas bagi pelaku usaha dalam pelaksanaan kegiatan usahanya.

2.   Sertifikat Standar

Merupakan legalitas untuk melaksanakan kegiatan usaha dalam bentuk pernyataan pelaku usaha.

Pernyataan tersebut kurang lebih untuk menjamin pemenuhan standar usaha dalam rangka melakukan kegiatan usaha yang diberikan melalui sistem OSS.

Baca juga: Sertifikat Standar OSS: Pemenuhan Perizinan untuk Kegiatan Usaha

PB UMKU

Selain itu, pelaku usaha juga diimbau memenuhi Perizinan Berusaha Untuk Menunjang Kegiatan Usaha (PB UMKU).

Menurut laman resmi sistem OSS, PB UMKU untuk usaha pelayanan jasa kos-kosan adalah:

1. Sertifikat laik sehat – di wilayah; dan/atau
2. Sertifikat laik sehat – di bandar udara, pelabuhan, dan lintas barat darat negara.

Sedang mengurus izin usaha rumah kos (kos-kosan), namun masih bingung dengan prosedurnya?

Konsultan Prolegal Indonesia berpengalaman dalam menangani urusan legalitas bisnis. Silakan hubungi kami dengan cara klik tombol di bawah ini.

Author: Genies Wisnu Pradana

Editor: Bidari Aufa Sinarizqi