RDTR Daerah Usaha Belum Tersedia? Ini Dampaknya terhadap Penerbitan PKKPR

“Bagaimana jika RDTR daerah usaha belum tersedia? Terdapat kondisi tertentu yang memungkinkan PKKPR diterbitkan tanpa melalui penilaian dokumen secara penuh.”

Pemilihan lokasi usaha merupakan langkah awal yang penting bagi pelaku usaha karena berkaitan langsung dengan kelancaran kegiatan usaha dan pemenuhan aspek perizinan. Lokasi yang tidak sesuai dengan peruntukan ruang dapat menimbulkan kendala dalam proses perizinan di kemudian hari.

Oleh karena itu, Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) menjadi acuan untuk mengetahui zonasi dan pemanfaatan ruang suatu wilayah. RDTR digunakan sebagai dasar penilaian kesesuaian lokasi usaha yang kemudian dituangkan dalam Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR) sebagai persyaratan awal perizinan.

Namun, pada praktiknya masih terdapat daerah usaha yang belum memiliki RDTR, sehingga menimbulkan pertanyaan mengenai dampaknya terhadap proses dan kepastian penerbitan PKKPR bagi pelaku usaha.

RDTR dan Perannya dalam Menentukan PKKPR

Sebagaimana telah disebutkan, Rencana Detail Tata Ruang atau RDTR merupakan acuan untuk mengetahui zonasi dan pemanfaatan ruang suatu wilayah. Dalam konteks ini, RDTR adalah dokumen perencanaan tata ruang yang disusun secara rinci pada tingkat kabupaten atau kota.

RDTR mengatur pemanfaatan ruang hingga ke tingkat zona dan sub zona, sehingga memberikan kejelasan mengenai peruntukan suatu lokasi, baik untuk kegiatan usaha, permukiman, pemerintahan, maupun fungsi lainnya.

RDTR merupakan penjabaran lebih lanjut dari Rencana Tata Ruang yang bersifat umum. Jika Rencana Tata Ruang memberikan arah besar pengembangan wilayah, maka RDTR menerjemahkannya ke dalam pengaturan teknis, seperti ketentuan zonasi, jenis kegiatan yang diperbolehkan atau dibatasi, serta batasan pemanfaatan ruang pada lokasi tertentu.

Bagi pelaku usaha, RDTR menjadi rujukan utama dalam memastikan bahwa lokasi usaha yang dipilih sesuai dengan peruntukan ruang yang telah ditetapkan.

Melalui RDTR, kesesuaian rencana kegiatan usaha dapat dinilai secara objektif sejak awal, sehingga memberikan kepastian sebelum pelaku usaha melanjutkan ke tahapan perizinan berikutnya, termasuk pengajuan Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR) dan izin lokasi usaha.

PKKPR merupakan persetujuan atas kesesuaian rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan tata ruang yang berlaku, yang berfungsi sebagai dasar legalitas lokasi usaha sebelum pelaku usaha mengurus perizinan operasional lainnya.

Dalam proses pengajuan PKKPR, lokasi usaha yang diajukan akan dicocokkan dengan zonasi yang tercantum dalam RDTR. Apabila titik lokasi berada pada zona yang sesuai dengan rencana kegiatan usaha, PKKPR dapat diterbitkan secara otomatis.

Sebaliknya, apabila tidak sesuai, permohonan PKKPR berpotensi ditolak atau mengharuskan pelaku usaha melakukan penyesuaian rencana kegiatan atau lokasi.

Keberadaan RDTR memberikan kepastian dan transparansi bagi pelaku usaha dan pemerintah. Bagi pelaku usaha, RDTR membantu mengurangi risiko penundaan perizinan dan biaya tambahan akibat ketidaksesuaian tata ruang, sedangkan bagi pemerintah, RDTR berfungsi sebagai alat pengendali pemanfaatan ruang agar pengembangan usaha tetap sejalan dengan rencana pembangunan wilayah.

Dampak RDTR Daerah Usaha Belum Tersedia terhadap Proses PKKPR bagi Pelaku Usaha

Pelaku usaha dapat mengakses RDTR melalui sistem OSS Berbasis Risiko saat mengajukan PKKPR dengan memasukkan titik koordinat lokasi usaha, melalui portal GISTARU milik Kementerian ATR BPN untuk melihat peta zonasi wilayah yang telah tersedia secara digital, atau dengan meminta informasi langsung kepada pemerintah daerah setempat apabila RDTR belum terintegrasi secara nasional.

Namun, perlu dipahami bahwa tidak seluruh daerah di Indonesia telah memiliki RDTR, sehingga pada wilayah tertentu proses penilaian kesesuaian lokasi usaha masih dilakukan dengan mekanisme dan acuan tata ruang yang bersifat lebih umum.

Ketiadaan Rencana Detail Tata Ruang di suatu wilayah berdampak langsung pada mekanisme penerbitan PKKPR bagi pelaku usaha. Tanpa RDTR sebagai acuan zonasi yang rinci, penilaian kesesuaian rencana kegiatan usaha tidak dapat dilakukan secara otomatis melalui sistem OSS.

Akibatnya, proses penilaian harus dilakukan melalui kajian administratif berdasarkan rencana tata ruang yang lebih umum dan dilakukan secara berjenjang.

Dalam kondisi tersebut, kesesuaian lokasi usaha akan dinilai dengan mengacu pada rencana tata ruang kabupaten atau kota, dan apabila diperlukan dapat dilanjutkan ke rencana tata ruang pada tingkat provinsi hingga nasional sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PP 28/2025).

Penilaian ini bersifat komplementer dan dapat mencakup pertimbangan teknis pertanahan, sehingga membutuhkan waktu dan proses koordinasi yang lebih panjang dibandingkan wilayah yang telah memiliki RDTR terintegrasi.

Bagi pelaku usaha, mekanisme ini menimbulkan konsekuensi berupa potensi penambahan waktu penerbitan PKKPR serta meningkatnya ketidakpastian dalam perencanaan usaha.

Meskipun demikian, ketiadaan RDTR tidak serta merta menghentikan proses perizinan. PKKPR tetap dapat diterbitkan sepanjang rencana kegiatan usaha dinilai sesuai dengan rencana tata ruang yang menjadi acuan dalam proses penilaian.

Di sisi lain, terdapat kondisi tertentu yang memungkinkan PKKPR diterbitkan tanpa melalui penilaian dokumen secara penuh, seperti apabila lokasi usaha berada di kawasan industri, kawasan ekonomi khusus, atau kawasan yang dikelola otorita (Pasal 27 PP 28/2025).

Selain itu, bagi usaha mikro dengan tingkat risiko rendah, PKKPR dapat diperoleh melalui mekanisme pernyataan mandiri dalam sistem OSS, meskipun tetap terbuka kemungkinan evaluasi lanjutan oleh pemerintah.

Dengan demikian, ketiadaan RDTR menuntut pelaku usaha untuk lebih cermat dalam merencanakan lokasi dan kegiatan usaha sejak awal.

Hal Lain yang Perlu Diperhatikan Sebelum Ajukan PKKPR

Selain memastikan apakah suatu wilayah telah memiliki RDTR, pelaku usaha juga perlu memahami secara menyeluruh peraturan zonasi yang berlaku.

RDTR tidak hanya berfungsi sebagai penanda bahwa suatu lokasi dapat dimanfaatkan untuk kegiatan usaha, tetapi juga memuat pengaturan rinci mengenai peruntukan ruang, jenis kegiatan yang diperbolehkan, dibatasi, bersyarat, atau dilarang pada setiap zona dan sub-zona tertentu.

Peraturan zonasi membagi wilayah ke dalam berbagai zona dan sub-zona berdasarkan fungsi dan karakteristik ruang, seperti zona lindung, zona hijau, zona pemerintahan, zona perumahan, serta zona perdagangan dan jasa.

Masing masing zona memiliki ketentuan tersendiri terkait pemanfaatan ruang, termasuk intensitas bangunan, kepadatan, ketinggian, serta kewajiban pemenuhan prasarana pendukung. Ketentuan ini bertujuan menjaga keteraturan pembangunan dan mencegah konflik antar pemanfaatan ruang.

Bagi pelaku usaha, pemahaman terhadap zonasi juga berarti memahami batasan dan persyaratan teknis yang melekat pada lokasi usaha. Suatu zona dapat memperbolehkan kegiatan usaha tertentu, namun dengan syarat khusus, seperti pembatasan skala usaha, kewajiban pemenuhan ketentuan lingkungan, atau larangan terhadap aktivitas tertentu.

Ketidaksesuaian antara rencana usaha dan ketentuan zonasi berpotensi menyebabkan penolakan PKKPR atau kewajiban penyesuaian rencana kegiatan.

Dengan demikian, keberadaan RDTR harus dipahami tidak hanya sebagai persyaratan administratif dalam pengajuan PKKPR, tetapi sebagai instrumen pengendali pemanfaatan ruang.

Tak perlu repot mengurus sendiri. Prolegal Indonesia hadir untuk membantu memastikan seluruh proses berjalan tepat dan efisien. Klik tautan di bawah.

Author: Sabilla Salsabilla

Editor: Genies Wisnu Pradana

Konsultasi Sekarang!