Mau Mendirikan PT PMA di Bali? Cek 18 KBLI yang Dibatasi

“Berencana mendirikan PT PMA di Bali? Pembatasan akses OSS terhadap 18 KBLI membuat investor perlu memeriksa keterbukaan bidang usaha dan perizinan sebelum merealisasikan investasi.”

Perusahaan telah menyiapkan anggaran investasi untuk membuka usaha di Bali. Lokasi operasional sudah dipilih, rencana pendirian PT Penanaman Modal Asing (PT PMA) sedang dipersiapkan, dan kerja sama dengan mitra bisnis mulai dijajaki.

Namun, ketika investor memeriksa kegiatan usaha yang akan didaftarkan melalui Online Single Submission (OSS), ternyata terdapat pembatasan akses perizinan terhadap KBLI tertentu.

Kondisi ini menjadi perhatian setelah Pemerintah Provinsi Bali mengumumkan pembatasan akses OSS bagi PMA pada 18 Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI). Kebijakan tersebut diberlakukan untuk melindungi ruang usaha pelaku UMKM lokal dan memperkuat pengawasan terhadap kegiatan penanaman modal asing.

Bagi investor, kebijakan ini menunjukkan bahwa mendirikan PT PMA tidak otomatis memberikan hak untuk menjalankan seluruh jenis kegiatan usaha.

Sebelum mengalokasikan investasi, perusahaan perlu memastikan bahwa KBLI yang dipilih sesuai dengan kegiatan aktual, terbuka bagi penanaman modal asing, dapat diproses melalui OSS pada lokasi yang direncanakan, dan memenuhi ketentuan perizinan sektoral.

Baca Juga: Mengurus Perizinan Bagi PMA di Industri Furnitur Plastik dan Logam

Mengapa Bali Membatasi Akses OSS bagi PT PMA?

Pemerintah Provinsi Bali membatasi pengajuan perizinan berusaha baru melalui OSS bagi PMA pada 18 KBLI tertentu. Berdasarkan pengumuman resmi Pemprov Bali pada 24 Juli 2026, kebijakan tersebut telah diberlakukan di seluruh wilayah Bali sejak minggu ketiga Mei 2026.

Pembatasan dilakukan setelah Pemprov Bali memperoleh persetujuan dari Kementerian Investasi dan Hilirisasi/Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM).

Kebijakan ini berawal dari hasil evaluasi perizinan berusaha yang menemukan indikasi pemanfaatan sistem OSS oleh sejumlah investor asing untuk memasuki sektor usaha yang berkaitan erat dengan kegiatan UMKM lokal.

Salah satu perhatian pemerintah adalah penggunaan KBLI dengan tingkat risiko rendah dan menengah rendah.

Dalam sistem perizinan berusaha berbasis risiko, kegiatan berisiko rendah pada prinsipnya cukup memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB). Sementara itu, kegiatan berisiko menengah rendah memerlukan NIB dan Sertifikat Standar berdasarkan pernyataan pemenuhan standar.

Mekanisme yang relatif sederhana tersebut dinilai berpotensi disalahgunakan apabila kegiatan usaha yang didaftarkan tidak mencerminkan model bisnis dan skala investasi yang sebenarnya.

Pemerintah daerah juga menyoroti penggunaan virtual office dalam kegiatan PMA tertentu. Namun, hal ini tidak berarti seluruh penggunaan virtual office oleh PT PMA otomatis dilarang. Kesesuaiannya tetap perlu dinilai berdasarkan kegiatan usaha, lokasi, dan ketentuan perizinan.

Melalui pembatasan akses OSS, pemerintah berupaya memperkuat pengawasan terhadap kegiatan investasi yang dinilai berpotensi menekan keberlangsungan usaha lokal.

Bagi investor, persoalannya bukan sekadar apakah suatu KBLI tersedia dalam daftar klasifikasi, melainkan apakah kegiatan usaha tersebut dapat dijalankan oleh PMA dan memperoleh perizinan pada lokasi yang dipilih.

Apa Saja 18 KBLI yang Dibatasi bagi PMA di Bali?

Berdasarkan pemberitaan ANTARA pada 23 Juli 2026, terdapat 18 KBLI yang menjadi sasaran pembatasan akses OSS bagi pengajuan perizinan usaha baru oleh PMA di Bali.

Daftar tersebut mencakup kegiatan akomodasi, real estate, konsultansi, penyewaan kendaraan, perdagangan eceran, makanan dan minuman, hingga fasilitas olahraga.

Berikut daftar kode dan bidang usaha sebagaimana disebutkan dalam pemberitaan tersebut.

Catatan: Daftar kode dan nomenklatur di atas merujuk pada pemberitaan ANTARA tanggal 23 Juli 2026. Pemberitaan tersebut menyebut batas luas bangunan di bawah 6.000 m² untuk Hotel Bintang dan Hotel Melati. Cakupan serta klasifikasi setiap kegiatan tetap perlu dikonfirmasi berdasarkan dokumen kebijakan, KBLI yang berlaku, dan implementasi OSS.

Perlu diperhatikan bahwa Peraturan BPS Nomor 6 Tahun 2026 mulai berlaku pada 10 September 2026 dan mengubah Lampiran Peraturan BPS Nomor 7 Tahun 2025 tentang KBLI.

Karena itu, daftar kode yang diumumkan sebelumnya tidak boleh langsung dianggap sebagai pemetaan final seluruh kegiatan usaha dalam klasifikasi terbaru.

Investor perlu mencocokkan kode, nomenklatur, deskripsi kegiatan, dan ruang lingkup usaha dengan ketentuan yang berlaku saat pengajuan perizinan.

Apakah Seluruh Bidang Usaha Tersebut Dilarang bagi PMA di Indonesia?

Tidak.

Pembatasan yang diumumkan Pemprov Bali berkaitan dengan akses pengajuan perizinan baru melalui OSS untuk PMA di wilayah Bali pada bidang usaha yang ditetapkan.

Kebijakan tersebut harus dibedakan dari pengaturan nasional mengenai bidang usaha yang tertutup bagi penanaman modal asing.

Artinya, suatu KBLI yang dibatasi akses pengajuannya di Bali tidak otomatis menjadi bidang usaha yang tertutup bagi seluruh investor asing di Indonesia.

Namun, keterbukaan secara nasional juga tidak otomatis menjamin suatu proyek dapat memperoleh perizinan di setiap daerah.

Investor tetap harus memeriksa ketentuan penanaman modal, status implementasi OSS, persyaratan lokasi, dan kewajiban sektoral yang berlaku.

Apakah PT PMA yang Sudah Beroperasi di Bali Ikut Terdampak?

Pembatasan pengajuan izin baru tidak berarti seluruh izin PT PMA yang telah terbit otomatis dicabut.

Pengumuman Pemprov Bali menyebut pembatasan akses OSS bagi permohonan perizinan usaha baru pada 18 KBLI. Perusahaan yang sudah memiliki izin tetap wajib memenuhi kewajiban penanaman modal dan perizinannya, termasuk penyampaian Laporan Kegiatan Penanaman Modal (LKPM) sesuai ketentuan.

Untuk perusahaan yang telah beroperasi, pemeriksaan perlu dilakukan berdasarkan kondisi masing-masing.

Sebagai contoh, investor asing yang berencana mengakuisisi perusahaan pengelola akomodasi di Bali tidak cukup hanya memeriksa apakah perusahaan tersebut memiliki NIB.

Investor juga perlu memastikan bahwa kegiatan operasional sesuai dengan izin yang telah diterbitkan, seluruh lokasi tercatat secara benar, dan tidak terdapat persoalan kepatuhan yang berpotensi memengaruhi transaksi.

Hal serupa berlaku bagi perusahaan yang sedang mempertimbangkan penambahan lini usaha.

Perizinan existing tidak boleh dianggap dapat digunakan secara otomatis untuk menjalankan kegiatan baru yang memiliki klasifikasi atau persyaratan berbeda.

Oleh karena itu, pemeriksaan legalitas dan perizinan perlu menjadi bagian dari regulatory due diligence sebelum perusahaan memutuskan ekspansi atau akuisisi.

Bagaimana Memastikan KBLI Terbuka bagi PT PMA?

Pemilihan KBLI tidak cukup dilakukan berdasarkan kemiripan nama kegiatan usaha dengan model bisnis yang akan dijalankan.

Investor perlu menilai substansi aktivitas perusahaan, status keterbukaan penanaman modal asing, dan ketentuan perizinan pada lokasi investasi.

Dalam menentukan keterbukaan bidang usaha, salah satu dasar hukum yang perlu diperhatikan adalah Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2021 tentang Bidang Usaha Penanaman Modal sebagaimana diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 49 Tahun 2021.

Ketentuan tersebut mengatur sejumlah kategori bidang usaha yang terbuka bagi kegiatan penanaman modal.

1. Bidang Usaha Prioritas

Bidang usaha prioritas merupakan kegiatan yang memenuhi kriteria tertentu, antara lain kegiatan padat modal, padat karya, berorientasi ekspor, menggunakan teknologi tinggi, atau berkaitan dengan pengembangan industri tertentu.

Bidang usaha dalam kategori ini dapat memperoleh fasilitas penanaman modal sesuai ketentuan.

Namun, status prioritas tidak berarti setiap kegiatan otomatis dapat dimiliki sepenuhnya oleh investor asing atau terbebas dari persyaratan sektoral.

2. Bidang Usaha yang Dialokasikan atau Memerlukan Kemitraan dengan UMKM

Kategori ini berkaitan dengan bidang usaha yang dialokasikan bagi koperasi dan UMKM atau bidang usaha yang terbuka melalui pola kemitraan sesuai ketentuan.

Investor perlu memastikan apakah kegiatan yang direncanakan memang dapat dimasuki melalui struktur PMA dan apakah terdapat kewajiban kemitraan.

3. Bidang Usaha dengan Persyaratan Tertentu

Beberapa kegiatan usaha dapat dijalankan dengan persyaratan khusus, seperti pembatasan kepemilikan modal asing atau kewajiban memiliki perizinan tertentu.

Dalam kondisi ini, investor perlu memeriksa persyaratan secara spesifik sesuai bidang usaha.

4. Bidang Usaha Lain yang Terbuka bagi Penanam Modal

Bidang usaha yang tidak termasuk kategori prioritas, alokasi atau kemitraan UMKM, maupun bidang usaha bersyarat pada prinsipnya dapat diusahakan oleh penanam modal sesuai ketentuan.

Namun, prinsip tersebut tetap harus dibaca bersama pengaturan mengenai bidang usaha tertutup, kegiatan yang hanya dapat dilaksanakan pemerintah pusat, dan ketentuan sektoral lainnya.

Kesimpulannya, tidak semua KBLI dapat digunakan oleh PT PMA dengan struktur kepemilikan dan model bisnis yang sama.

Selain memeriksa ketentuan nasional, investor yang berencana menjalankan kegiatan usaha di Bali perlu melakukan konfirmasi tambahan mengenai pembatasan akses OSS yang berlaku.

Baca Juga: Penyesuaian dari KBLI 2020 ke KBLI 2025, Wajibkah Perusahaan Mengubah Akta?

Salah Menentukan KBLI, Apa Dampaknya bagi Investasi?

Kesalahan dalam menentukan KBLI dapat menyebabkan ketidaksesuaian antara dokumen legalitas dan kegiatan bisnis yang sebenarnya.

Misalnya, perusahaan berencana menjalankan usaha pengelolaan properti di Bali, tetapi menggunakan KBLI yang hanya mencakup aktivitas konsultansi manajemen.

Walaupun perusahaan berhasil mendirikan badan hukum, pemilihan KBLI tersebut tidak otomatis memberikan dasar perizinan untuk menjalankan aktivitas pengelolaan properti.

Perusahaan perlu memastikan setiap kegiatan komersial yang dilakukan tercakup dalam klasifikasi dan perizinan yang sesuai.

Risiko serupa dapat muncul ketika investor menambah kegiatan usaha tanpa melakukan pemeriksaan terhadap anggaran dasar dan data OSS.

Dalam praktik bisnis, ketidaksesuaian ini berpotensi menimbulkan beberapa persoalan.

Pertama, proses pengajuan perizinan dapat terhambat apabila KBLI yang dipilih tidak sesuai dengan kegiatan atau status penanaman modal.

Kedua, perusahaan mungkin perlu menyesuaikan dokumen korporasi atau melakukan pengajuan perizinan tambahan sebelum memulai kegiatan baru.

Ketiga, keterlambatan tersebut dapat memengaruhi jadwal pembukaan usaha, biaya sewa, pengadaan fasilitas, dan rencana kerja sama dengan mitra.

Keempat, ketidaksesuaian legalitas dapat menjadi temuan dalam proses legal due diligence ketika perusahaan mencari pendanaan, melakukan akuisisi, atau menjalankan transaksi bisnis lainnya.

Namun, penambahan atau penyesuaian KBLI tidak selalu berarti perusahaan harus mengubah akta atau mengajukan seluruh izin dari awal.

Kebutuhan perubahan bergantung pada apakah terdapat perubahan maksud dan tujuan serta kegiatan usaha dalam anggaran dasar, perubahan substansi aktivitas, dan persyaratan perizinan yang berlaku.

Baca Juga: Peraturan BPS 6/2026: Perubahan KBLI dan Dampaknya terhadap OSS

Berapa Modal Minimum untuk Mendirikan PT PMA di Bali?

Investor juga perlu membedakan antara modal ditempatkan/disetor dan nilai investasi kegiatan usaha.

Keduanya memiliki fungsi berbeda dalam perencanaan pendirian PT PMA.

Berdasarkan Pasal 26 Peraturan Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM Nomor 5 Tahun 2025, ketentuan umum bagi PT PMA adalah sebagai berikut.

Ketentuan modal Rp2,5 miliar merupakan persyaratan permodalan PT PMA, kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan.

Sementara itu, nilai investasi lebih dari Rp10 miliar berkaitan dengan skala proyek atau kegiatan usaha, bukan nominal yang seluruhnya harus ditempatkan sebagai modal disetor.

Apakah Semua Bidang Usaha Menggunakan Perhitungan Investasi yang Sama?

Tidak.

Pasal 26 ayat (3) Permen Investasi/BKPM 5/2025 mengatur mekanisme khusus untuk kegiatan perdagangan besar, jasa makanan dan minuman, jasa konstruksi, serta industri yang menghasilkan jenis produk dalam satu lini produksi.

Sebagai contoh, untuk jasa makanan dan minuman, ketentuan nilai investasi menggunakan perhitungan berdasarkan dua digit awal KBLI per titik lokasi, dengan pengaturan titik lokasi yang berlaku per kabupaten/kota.

Pasal 26 ayat (5) juga menetapkan perlakuan khusus terhadap penghitungan nilai investasi untuk kegiatan tertentu, termasuk pengusahaan properti dan penyediaan akomodasi.

Pada kegiatan tersebut, nilai investasi dapat memperhitungkan tanah dan bangunan sesuai ketentuan yang berlaku.

Karena itu, perusahaan yang berencana mengembangkan kegiatan properti, akomodasi, atau jaringan usaha makanan dan minuman di Bali perlu memeriksa metode perhitungan investasinya sebelum menetapkan anggaran proyek.

Hal yang tidak kalah penting, memenuhi ketentuan modal disetor dan investasi minimum tidak otomatis menghapus pembatasan bidang usaha atau menjamin akses perizinan OSS.

Baca Juga: Memahami Ketentuan Modal Disetor Terbaru bagi PT PMA

Selain KBLI, Izin Apa Saja yang Harus Diperiksa?

KBLI yang terbuka bagi PMA bukan berarti perusahaan dapat langsung menjalankan kegiatan operasional setelah memperoleh NIB.

Investor tetap perlu memeriksa lokasi usaha, klasifikasi risiko, persyaratan bangunan, dan perizinan sektoral.

1. Kesesuaian Lokasi Usaha

Perusahaan perlu memastikan lokasi proyek dapat digunakan untuk kegiatan yang direncanakan.

Pemeriksaan dapat mencakup Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), ketentuan tata ruang, serta dokumen penguasaan atau penggunaan lokasi.

Bagi perusahaan yang menyewa bangunan, keberadaan perjanjian sewa tidak otomatis membuktikan bahwa lokasi tersebut sesuai untuk seluruh kegiatan usaha.

Mekanisme KKPR yang diperlukan harus dinilai berdasarkan kondisi lokasi, tata ruang, dan ketentuan perizinan.

2. Persyaratan Lingkungan dan Bangunan

Tergantung sifat dan skala kegiatan usaha, perusahaan dapat diwajibkan memenuhi persetujuan lingkungan dan persyaratan teknis lainnya.

Perusahaan yang akan membangun atau mengubah bangunan juga perlu memeriksa kebutuhan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Sementara itu, Sertifikat Laik Fungsi (SLF) berkaitan dengan kelayakan fungsi bangunan sebelum dimanfaatkan sesuai ketentuan.

Kewajiban tersebut harus diperiksa berdasarkan kondisi bangunan dan kegiatan yang dilakukan. Tidak semua perusahaan penyewa otomatis diwajibkan mengurus PBG baru atas bangunan yang telah memiliki dokumen sesuai.

3. Perizinan Berusaha Berdasarkan Tingkat Risiko

PP Nomor 28 Tahun 2025 mengatur penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko.

Secara umum, kebutuhan perizinan dibedakan sebagai berikut.

Jenis dan tahapan pemenuhan persyaratan harus mengikuti kegiatan usaha serta ketentuan sektoral yang berlaku.

Selain perizinan utama, kegiatan tertentu dapat membutuhkan Perizinan Berusaha untuk Menunjang Kegiatan Usaha (PB UMKU) atau persetujuan teknis lainnya.

Sebagai contoh, perusahaan yang menjalankan kegiatan produksi kosmetik perlu memperhatikan perizinan industrinya dan persyaratan BPOM yang relevan dengan kegiatan produksi serta peredaran produk.

Demikian pula, kegiatan akomodasi dan pariwisata tertentu dapat memiliki standar usaha khusus yang harus dipenuhi sebelum operasional.

Dengan demikian, pendirian PT PMA, penerbitan NIB, dan pemenuhan izin operasional merupakan tahapan yang harus dibedakan.

Checklist Sebelum Mendirikan PT PMA di Bali

Sebelum investor menandatangani kontrak sewa jangka panjang, membeli fasilitas, atau mengeluarkan belanja modal yang besar, pemeriksaan awal terhadap legalitas rencana usaha perlu dilakukan.

Berikut checklist yang dapat digunakan perusahaan.

Hasil pemeriksaan tersebut dapat membantu perusahaan menentukan langkah berikutnya.

Jika kegiatan usaha masuk dalam pembatasan akses OSS di Bali, investor sebaiknya mengonfirmasi status dan cakupan kebijakan sebelum melanjutkan komitmen investasi.

Jika kegiatan tidak termasuk dalam daftar pembatasan, perusahaan tetap harus memeriksa persyaratan PMA, lokasi, perizinan berbasis risiko, dan ketentuan sektoral.

Sementara itu, bagi investor yang akan mengakuisisi perusahaan existing, pemeriksaan perlu mencakup legalitas historis dan kesesuaian kegiatan operasional dengan izin yang dimiliki.

Langkah tersebut penting untuk mengurangi risiko biaya dan keterlambatan akibat persoalan legalitas yang baru ditemukan setelah keputusan investasi dibuat.

FAQ Pendirian PT PMA di Bali

1. Apakah investor asing masih bisa mendirikan PT PMA di Bali?

Bisa, sepanjang bidang usaha yang direncanakan terbuka bagi penanaman modal asing dan seluruh persyaratan yang berlaku terpenuhi. Pembatasan akses OSS pada 18 KBLI tertentu tidak berarti seluruh investasi asing di Bali dilarang.

2. Apa saja KBLI yang dibatasi untuk PMA di Bali?

Berdasarkan pengumuman Pemprov Bali pada Juli 2026, pembatasan mencakup 18 bidang usaha, antara lain kegiatan akomodasi tertentu, real estate, konsultansi manajemen, penyewaan kendaraan, perdagangan eceran, kafe, dan fasilitas olahraga. Investor perlu memeriksa kode, cakupan, serta status pembatasan terkini melalui OSS dan instansi berwenang.

3. Apakah PT PMA yang sudah memiliki NIB harus menutup usahanya?

Tidak otomatis. Pengumuman tersebut berkaitan dengan pembatasan pengajuan izin baru. PT PMA yang telah memiliki izin tetap perlu memastikan keberlakuan perizinannya, kesesuaian kegiatan aktual, dan pemenuhan kewajiban kepatuhan, termasuk LKPM sesuai ketentuan.

4. Apakah PT PMA boleh menggunakan virtual office di Bali?

Penggunaan virtual office perlu dinilai berdasarkan kebutuhan dan karakter kegiatan usaha serta ketentuan lokasi yang berlaku. Tidak semua kegiatan dapat dijalankan hanya menggunakan alamat kantor virtual. Pemprov Bali juga menyoroti penggunaan virtual office dalam evaluasi kegiatan PMA tertentu.

5. Berapa modal minimum mendirikan PT PMA di Bali?

Pasal 26 Permen Investasi/BKPM 5/2025 mengatur modal ditempatkan/disetor minimum Rp2,5 miliar per PT PMA dan ketentuan umum nilai investasi lebih dari Rp10 miliar per KBLI lima digit per lokasi proyek. Keduanya memiliki pengecualian sesuai jenis kegiatan dan ketentuan yang berlaku.

6. Apakah investor dapat menggunakan KBLI lain jika kode yang direncanakan dibatasi?

KBLI lain hanya dapat digunakan jika benar-benar sesuai dengan kegiatan usaha yang akan dijalankan serta memenuhi ketentuan penanaman modal dan perizinan. Investor tidak boleh menggunakan klasifikasi yang tidak sesuai untuk menghindari pembatasan perizinan.

7. Apakah PT PMA harus mengubah akta jika menambah KBLI?

Tidak selalu. Perusahaan perlu menilai apakah penambahan KBLI mengubah maksud dan tujuan serta kegiatan usaha dalam anggaran dasar. Jika terdapat perubahan yang memerlukan penyesuaian anggaran dasar, proses perubahan harus dilakukan sesuai ketentuan hukum perseroan dan diikuti penyesuaian data perizinan yang diperlukan.

Pastikan Kesiapan Perizinan Sebelum Investasi di Bali

Pembatasan akses OSS terhadap 18 KBLI bagi PMA di Bali menunjukkan pentingnya pemeriksaan regulasi sebelum investor merealisasikan rencana bisnis.

Pendirian PT PMA tidak hanya berkaitan dengan akta, modal, atau penerbitan NIB. Investor juga perlu memastikan kegiatan usaha dapat dijalankan oleh PMA, sesuai dengan klasifikasi KBLI, dan memenuhi persyaratan perizinan pada lokasi proyek.

Pemeriksaan tersebut semakin penting ketika perusahaan sedang menyiapkan ekspansi, membuka fasilitas baru, atau melakukan akuisisi kegiatan usaha yang telah berjalan.

Jangan sampai perusahaan telah menyiapkan lokasi, menandatangani kontrak, dan mengalokasikan investasi, tetapi baru mengetahui adanya hambatan perizinan ketika proyek akan dijalankan.

Berencana mendirikan atau mengembangkan PT PMA di Bali?

Prolegal.id dapat membantu perusahaan memeriksa kesesuaian KBLI, mengevaluasi persyaratan penanaman modal asing, serta mempersiapkan pendirian PT PMA dan kebutuhan perizinan berusaha berdasarkan kegiatan serta lokasi investasi.

Konsultasikan kesiapan legalitas dan perizinan investasi Anda bersama Prolegal.id sebelum mengambil komitmen bisnis lebih lanjut.

Author: Annisa Rendanianti